Kính cầu thị trường BĐS: có “GÓI TÍN DỤNG NGHÌN TỶ” mới?

03:00' CH - Thứ sáu, 26/09/2014

Nếu thực có gói tín dụng này, phân khúc bất động sản trung cao và cao cấp sẽ được “kích cầu”?

Chưa bàn về các điều kiện ràng buộc của gói tín dụng nghìn tỷ dự kiến vì cũng chưa biết các điều kiện này nếu có chủ trương phê duyệt sẽ cụ thể ra sao, nhưng chỉ riêng thông tin sẽ cởi bỏ các rào cản về tiêu chuẩn, diện tích, phân khúc nhà..., đã cho thấy gói tín dụng mới có khả năng sẽ không “phân biệt đối xử” như sự phân biệt đối xử của gói 30.000 tỷ đồng giữa hai nhóm đối tượng phát triển/mua nhà ở xã hội và nhóm đối tượng vay mua/phát triển nhà ở thương mại. Và một khi đã có gói tín dụng cụ thể tới 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi đặc biệt 5% kéo dài trong 15 năm, trong khi gói tín dụng mới dự kiến sẽ có mức lãi suất 6-7,5% /năm và chưa chắc đã cố định dài hạn, thì vô hình chung lại cũng đã xuất hiện một sự khuôn hẹp đối tượng cho gói tín dụng mới: Đối tượng sẽ tập trung vào người vay mua nhà ở thương mại. Và theo đó, sản phẩm được “kích” giao dịch có thể sẽ là các sản phẩm thương mại tầm trung, cao.

Nói riêng về phân khúc địa ốc tầm cao, một phân khúc mà nhiều chuyên gia từng nhận xét là phát triển và chiếm tỷ lệ thực tế khá nhỏ tại VN, việc thống kê một con số tồn kho hoàn toàn không đơn giản. Chẳng hạn như theo thống kê của Cty tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường địa ốc khu vực Hà Nội hiện đang tồn kho khoảng 6.500 căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, đó mới chỉ là nói riêng về căn hộ tồn kho cao cấp, còn số lượng các sản phẩm nhà ở cao cấp dạng biệt thự, nhà phố liên kế, thậm chí đất nền (giá cao với các điều kiện như nền rộng, vị trí đẹp vẫn có những dự án giá bán/ m2 lên tới trên 40 triệu đồng và xứng đáng được xếp vào hàng sản phẩm địa ốc cao cấp), thì phạm vi của bốn chữ “địa ốc cao cấp” rất cần được mở mang.

Một thống kê khác của Savills Việt Nam cho biết, riêng về phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội hiện đã có khoảng 123 dự án với 42.300 căn. Trong số đó có khoảng 30.300 căn gồm 17.300 nhà liền kề và 13.000 biệt thự đến từ 101 dự án đã chào bán. Đây là những con số cho thấy rõ ràng chúng ta hiện vẫn chưa có một thống kê chính xác về số liệu sản phẩm địa ốc cao cấp (ở đầy đủ các hình thức khác nhau) và bao gồm cả tồn kho hiện tại lẫn dự phòng tương lai. Cùng với đó, là một thống kê tập trung cho hai thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM, nhưng nơi rất cần biết các sản phẩm tầm trung và cao đã và sẽ chiếm bao nhiêu phần trăm tổng giá trị sản phẩm địa ốc trên thị trường. Và một khảo sát rất cần có khác đi kèm, là sẽ có bao nhiêu phần trăm người mua nhà (thuộc diện đối tượng đủ điều kiện vay gói tín dụng nghìn tỷ mới) có nhu cầu vay mua các sản phẩm địa ốc tầm trung cao, chưa kể bao nhiêu phần trăm các đối tượng đó vay để mua sản phẩm nhà ở thứ nhất hoặc vay mua để đầu tư.

Khi vẫn còn những bất nhất về các số liệu trên thị trường địa ốc và chưa có những khảo sát như vậy, thì một gói tín dụng nghìn tỷ mới ra đời, bên cạnh gói tín dụng 30.000 tỷ cũ thực tế chưa giải ngân quá 1 nửa, sẽ rất dễ khiến thị trường “hiểu nhầm” thành Nhà nước sẽ lại có chủ trương kích cầu hoặc “cứu” địa ốc, xa hơn, là “cứu” ngân hàng khỏi nút nghẽn tín dụng bất chấp nguy cơ nợ xấu. Còn nếu không hiểu nhầm như vậy, cũng rất dễ khiến thị trường hoài nghi về tính hiệu quả và mục tiêu cuối cùng của một gói tín dụng mà lại có cùng một đối tượng đã được xác lập cho một gói tín dụng trước đó, cho dù chính là vì xác lập “trật” tâm lí đối tượng, mà vẫn tồn tại các trường hợp bất nhất như đã từng xảy ra.

Lạm bàn về gói tín dụng 30.000 tỷ vẫn đang được triển khai

Tại thời điểm hiện nay, gói tín dụng đã có mức độ giải ngân tốt hơn, tuy vẫn làm “rầu lòng” rất nhiều đối tượng cá nhân và DN mong muốn được vay mua nhà, xây nhà từ gói này.

Báo cáo giải ngân mới nhất về gói tín dụng 30.000 tỷ từ Bộ Xây dựng cho thấy, tốc độ giải ngân tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, 7 tháng 2014 đã giải ngân được 3.074 tỷ đồng tương đương hơn 10%, trong khi 6 tháng năm 2013 chỉ đạt 2% tổng giá trị gói tín dụng. Nếu tính số tiền cam kết từ các ngân hàng thì con số này đã lên tới trên 7.064 tỷ đồng. Trong đó, đối với hộ gia đình, cá nhân được cam kết cho vay đã lên tới 7.232 khách hàng, và có 29 dự án nhà xã hội được các ngân hàng cam kết cho vay với số tiền hơn 4.121 tỷ đồng. Như vậy, đã có 11.135 tỷ đồng nếu tính cả số tiền “cam kết” (tức có thể được giải ngân trong tương lai) trong gói 30.000 tỷ đồng đã và sẽ được đưa vào thị trường phát triển, giao dịch địa ốc, tức chiếm hơn 1/3 trị giá của gói này. Với những quy định mới nâng thời gian gói tín dụng 30.000 tỷ đồng lên tới 15 năm, tức vượt mốc 2013 đã đề ra, thì tiến độ giải ngân 1/3 gói tín dụng trong vòng 1,5 năm kể từ tháng 5/2013 đã bớt ì ạch. Tuy nhiên, con số là chuyện, thực tế còn rất nhiều chuyện khác. Ví dụ như chuyện ở một dự án địa ốc thuộc danh mục nhà ở xã hội mà chủ đầu tư không muốn nêu tên. Dự án này được ngân hàng BIDV cam kết giải ngân cho chủ đầu tư và cả cho người vay mua dự án. Trong quá trình triển đã có những “bất nhất” xảy ra. Chẳng hạn theo quy định, dự án nhà ở xã hội đương nhiên có diện tích dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng. Với diện tích này và mức giá này, “đố” khách hàng nào tìm được dự án phát triển tại khu vực nội thành kề cận trung tâm, chưa nói là khu vực trung tâm. Ngặt nỗi chủ đầu tư này lại được sự hỗ trợ cam kết giới thiệu và xúc tiến hỗ trợ để cán bộ công nhân viên của một ngành sẽ tham gia vay mua nhà ở tại dự án, mà cán bộ ngành này thì lại có thu nhập không quá mức thấp, không có nhiều người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, càng không muốn mua nhà xa trung tâm. Nếu không có bất nhất như vậy thì dự án này đã “giải quyết” từ lâu và điều đó cũng cho thấy, ngay cả việc gói tín dụng 30.000 quy định cho đối tượng vay mua sản phẩm nhà ở xã hội và nhà bình dân thấp (dưới 70 m2), đã là cả một vấn đề cần “kê lại” cho đúng và trúng với thực tiễn tâm lí các đối tượng thuộc từng phân khúc vay mua nhà. Phải chăng vì thế mà gói tín dụng nghìn tỷ dành cho đối tượng cũng là cán bộ nhân viên, viên chức, lực lượng vũ trang... nhưng dự kiến sẽ được giải ngân vay mua nhà với hạn mức lên tới 2 tỷ đồng mà không bị ràng buộc các điều kiện như diện tích và giá thành, sẽ ra đời?

Thuận Hóa

Bài mới

Email: info@mekongland.com.vn

Copyright © 2013 Mekongland - All rights reserved

Sponsor links (Provided by VIEPortal.net - The web cloud services for enterprises)
Thiết kế web, Thiết kế website, Thiết kế website công ty, Dịch vụ thiết kế website, Dịch vụ thiết kế web tối ưu, Giải pháp portal cổng thông tin, Xây dựng website doanh nghiệp, Dịch vụ web bán hàng trực tuyến, Giải pháp thương mại điện tử, Phần mềm dịch vụ web, Phần mềm quản trị tác nghiệp nội bộ công ty,